Immobili posseduti in Italia da persone fisiche non residenti
Comprare casa in Italia: è possibile dall'estero?
Le agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa, l'alleggerimento della tassazione e diverse altre iniziative da parte dello Stato italiano, hanno reso l'acquisto di un'immobile nel nostro Paese una realtà molto fattibile e un buon investimento per il futuro sia per i cittadini che per coloro che non sono residenti in Italia. Ma quali sono i requisiti per ottenere le agevolazioni? E inoltre quali sono le imposte applicabili a un immobile? In questa guida andremo ad analizzare i singoli aspetti inerenti all'acquisto di una casa da parte di persone fisiche residenti al di fuori del territorio italiano.
Cittadini non residenti e stranieri
Chi sono i “non residenti” nel nostro Paese? La legge stabilisce che anche un soggetto che non abbia la residenza fiscale nel Paese può acquistare casa, identificando anche le caratteristiche che contraddistinguono tali soggetti. Infatti vengono definiti “non residenti” quelle persone fisiche che non sono iscritte nelle anagrafi comunali per la maggior parte del periodo d'imposta e in particolare per almeno 183 giorni per gli anni ordinari e 184 in quelli bisestili. Inoltre non devono avere sul territorio italiano il domicilio principale, inteso come sede di interessi e attività economiche. Infine non deve esserci residenza, con dimora abituale. In base a questi requisiti quindi, un soggetto sarà considerato fiscalmente residente al di fuori dell'Italia.
Un soggetto non residente può acquistare in Italia un immobile con le agevolazioni Prima Casa?
Le agevolazioni prima casa come dice il termine sono una serie di iniziative fiscali, introdotte dallo Stato al fine di agevolare i cittadini all'acquisto della prima casa. Per quanto riguarda i cittadini italiani non residenti possono acquistare un immobile e usufruire delle agevolazioni prima casa quando sussistono i seguenti requisiti:
- il soggetto che acquista il bene non sia titolare di altri immobili nel comune in cui viene effettuata la compravendita;
- non sia titolare di immobili su tutto il territorio nazionale acquistati con le agevolazioni previste per la prima casa;
- acquista un immobile “non di lusso”
- presenta un’autocertificazione di iscrizione all’AIRE ossia all’anagrafe italiana dei residenti all’estero.
Per i cittadini italiani residenti all’estero pertanto non vi è l’obbligo di trasferire la residenza nel Comune in cui vi è l’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa entro 18 mesi dall’acquisto.
Le imposte da pagare con o senza agevolazione fiscale
Anche se un soggetto non è più residente in Italia, nel momento in cui acquista un bene immobile, sarà obbligato a una serie di adempimenti fiscali sia in caso in cui ha avuto accesso alle agevolazioni che nella situazione in cui non è rientrato nei requisiti previsti per poter ottenere gli sgravi per il primo acquisto. Al momento della conclusione del contratto di compravendita la persona fisica non residente in Italia, sarà obbligata al pagamento dell'IVA, se la vendita è soggetta alla sua applicazione, oltre all'imposta di registro e a quella catastale. Nel caso in cui il soggetto non residente ha i requisiti per godere delle agevolazioni prima casa le imposte saranno le seguenti:
- se il venditore è un soggetto privato o un’impresa che vende in esenzione Iva: imposta di registro proporzionale nella misura del 2%; imposta ipotecaria fissa di € 50,00; imposta catastale fissa di € 50,00
- se la vendita è soggetta ad Iva: Iva con aliquota al 4%; imposta di registro fissa di € 200,00; imposta ipotecaria fissa di € 200,00; imposta catastale fissa di € 200,00
La dichiarazione dei redditi e la tassazione sull'immobile disponibile o locato: IMU, TASI e TARI
L’immobile del soggetto non residente in Italia potrà essere tenuto a disposizione del proprietario (quindi non locato) oppure concesso in locazione. Nel caso in cui l’immobile sia tenuto a disposizione del proprietario quest’ultimo dovrà versare l’IMU sull’immobile tuttavia non dovrà versare l’IRPEF. Sono esenti parzialmente (50%) da IMU solo gli immobili (non locati) detenuti in Italia da soggetti non residenti che percepiscono una pensione estera nel Paese di residenza.
Se l’immobile invece è locato il soggetto non residente dovrà dichiarare il proprio reddito in dichiarazione dei redditi e potrà scegliere se locare l’immobile applicando la cedolare secca con una tassazione sostitutiva del 21% (o 10% in caso di canone concordato) oppure applicare le ordinarie aliquote IRPEF. L’immobile sarà oggetto di tassazione anche ai fini IMU e TASI.
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