Locazioni brevi novità 2026: obbligo di partita IVA dal terzo immobile
La Legge di Bilancio 2026 introduce una rilevante novità per chi concede appartamenti in locazione breve: a partire dal terzo appartamento locato, scatterà l’obbligo di apertura della partita IVA.
Quando si applica la nuova disciplina
Dal 1° gennaio 2026, per i soggetti che affittano appartamenti per finalità turistiche con contratti di durata inferiore a 30 giorni, il reddito si presume d’impresa a partire dal terzo immobile destinato alla locazione breve.
Fino al 31 dicembre 2025, tale presunzione scattava solo dal quinto immobile in poi. La nuova normativa anticipa quindi in modo significativo la soglia oltre la quale l’attività non è più considerata “privata”, ma assume carattere imprenditoriale.
Locazioni Brevi, Regime fiscale: cosa cambia ?
Attualmente, chi concede immobili in locazione breve può optare per la cedolare secca, applicata con le seguenti aliquote:
- 21% per il primo appartamento;
- 26% per il secondo appartamento.
Dal terzo immobile in locazione breve:
- non sarà più possibile applicare la cedolare secca per tutti gli appartamenti;
- sarà necessario aprire la partita IVA;
- potrà essere valutata, in presenza dei requisiti, l’adesione al regime forfettario.
Attenzione ai contributi previdenziali
Oltre al profilo fiscale, è fondamentale considerare anche l’aggravio contributivo: l’apertura della partita IVA comporta infatti l’obbligo di iscrizione all’INPS e il versamento dei contributi previdenziali, con un impatto economico spesso rilevante.
Locazioni Brevi quando scatta l’obbligo dell’apertura della partita iva
L’obbligo di apertura della partita IVA scatta nel momento in cui tutti e tre gli appartamenti risultano destinati a locazione con contratti di durata inferiore a 30 giorni.
Ambito di applicazione
Le nuove disposizioni si applicano indipendentemente dal canale utilizzato per la stipula dei contratti. Rientrano infatti nella normativa anche le locazioni concluse:
- tramite agenzie di intermediazione immobiliare;
- attraverso portali telematici che mettono in contatto locatori e conduttori (come le principali piattaforme online).
Contattata Fiscoeasy per valutare la tua posizione Fiscale
Le nuove regole sulle locazioni brevi rendono ancora più importante analizzare attentamente la propria posizione fiscale e contributiva, per evitare errori e scegliere il regime fiscale più conveniente.
Il team di Fiscoeasy è a disposizione per valutare caso per caso l’obbligo di apertura della partita IVA, l’eventuale accesso al regime forfettario e l’impatto complessivo in termini di imposte e contributi.
Per una consulenza personalizzata sulle locazioni brevi e sulle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026, è possibile contattare Fiscoeasy e ricevere un supporto chiaro, completo e aggiornato.
A cura di:
Angela Cuscito
commercialista
CEO Fiscoeasy
